Guía práctica
Las arras, sin letra pequeña
Es el documento donde se decide de verdad la operación: el precio, la fecha y quién paga qué. La escritura solo repite lo que aquí se acordó. Y hay tres tipos que se parecen en el nombre y no se parecen en nada más.
Los tres tipos
No es lo mismo firmar una que otra
| Tipo | Artículo | Si se echa atrás el comprador | Si se echa atrás el vendedor |
|---|---|---|---|
| Penitenciales | Art. 1454 CC | Pierde lo entregado | Devuelve el doble |
| Confirmatorias | Art. 1124 CC | No puede: la otra parte puede exigir la venta | No puede: ídem |
| Penales | Arts. 1152–1155 CC | Paga la pena pactada y puede seguir obligado | Paga la pena pactada |
Si el contrato no dice expresamente que son penitenciales y no cita el artículo 1454, los tribunales las entienden confirmatorias. Nadie puede entonces echarse atrás pagando la señal.
Lo que decide el contrato
Siete cosas que no pueden faltar
01
Identidad y objeto
- Todos los titulares, con su DNI o NIE
- Referencia catastral y datos registrales
- Descripción real: metros, anexos, plaza de garaje
02
Dinero y plazo
- Precio total y cuánto se entrega ahora
- Fecha límite para la escritura, con día concreto
- Qué pasa si se retrasa la notaría por causa ajena
03
Cargas y gastos
- Estado de cargas y compromiso de entregar libre
- Quién paga notaría, registro, plusvalía e impuestos
- Derramas aprobadas y quién las asume
04
La salida
- Tipo de arras, escrito sin ambigüedad
- Cláusula de financiación si el comprador va a hipoteca
- Cómo se comunica la renuncia y en qué plazo
Plazos
Entre treinta y noventa días
Lo habitual es dar entre uno y tres meses entre las arras y la escritura. Menos de treinta días es dificil si el comprador necesita hipoteca: el banco tiene que tasar, aprobar y preparar la operación.
Si el comprador paga al contado, un mes sobra. Si hay hipoteca, sesenta días es lo razonable y noventa lo cómodo. Poner un plazo imposible no acelera nada: solo hace que haya que firmar una prórroga.
La ley de crédito inmobiliario obliga al banco a entregar la documentación al comprador y a que éste visite al notario diez días naturales antes de la firma. Ese trámite hay que contarlo dentro del plazo.
Conviene decir en el contrato que si la escritura se retrasa por causa no imputable a las partes — una gestion del banco, una nota registral que tarda — el plazo se prórroga automáticamente unos días en lugar de romperse el contrato.
Lo que nadie te cuenta
Tres avisos de quién firma cada semana
Las arras no se inscriben en el Registro. Nada impide físicamente que el vendedor firme con otro. La protección es económica, no registral: por eso importa que la cantidad sea alta y el tipo, claro.
La señal se descuenta del precio, no se suma. Parece obvio y se redacta mal a menudo. Escribelo: precio total X, de los que se entregan Y en este acto y Z a la firma.
Si hay varios titulares, tienen que firmar todos. Un contrato de arras firmado solo por uno de dos cónyuges en gananciales es una fuente de problemas garantizada.
Guarda el justificante de la transferencia. El contrato prueba lo pactado, la transferencia prueba el pago. Sin lo segundo, reclamar el doble es mucho más dificil.
Sigue leyendo
Antes de llegar aquí
- Documentos para vender — lo que conviene tener listo antes de sentarse a firmar arras.
- Impuestos al vender — para saber qué te queda de verdad antes de aceptar un precio.
- Gastos de comprar — la calculadora, si estas en el otro lado de la mesa.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Somos agentes inmobiliarios: sabemos cómo funciona el trámite porque lo hacemos todas las semanas, pero cada caso tiene sus vueltas. Para tu caso concreto, un asesor fiscal o un abogado. Si nos preguntas y no lo sabemos, te lo decimos y te mandamos a quién lo sepa.
Preguntas frecuentes