Guía práctica
Lo que se lleva Hacienda
Al vender se pagan dos impuestos distintos y a dos administraciones distintas: el IRPF por la ganancia, al Estado; y la plusvalía municipal por el suelo, al ayuntamiento. Aquí va el primero, con los tramos de 2026.
Los tramos de 2026
La ganancia va a la base del ahorro
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Son tramos, no un tipo único: una ganancia de 100.000 € no paga el 23 % de todo, sino el 19 % de los primeros 6.000, el 21 % del tramo siguiente y el 23 % del resto.
La cuenta
Qué suma y qué resta
01
Valor de adquisición (sube)
- Precio de compra en escritura
- Notaría, registro y gestoría de aquella compra
- ITP o IVA que pagaste entonces
- Mejoras capitalizables: ascensor, aerotermia, ampliar superficie
02
Valor de transmisión (baja)
- Comisión de la agencia, si la pagas tú
- Plusvalía municipal
- Certificado energético
- Cancelación de hipoteca y abogado de la venta
03
No cuenta nada de esto
- Mantenimiento y reparaciones corrientes
- IBI y cuotas de comunidad
- Suministros
- Gastos que paga el comprador
Las exenciones
Tres formas de no pagar
Reinversión en vivienda habitual. Si el dinero de la venta se reinvierte en otra vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores, la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, se exonera esa proporción: reinvertir el 60 % exime el 60 % de la ganancia. La vivienda vendida tiene que haber sido habitual.
Mayores de 65 años. Quien tiene 65 años o más y vende su vivienda habitual no tributa por la ganancia, sin límite de importe y sin necesidad de reinvertir. Es la exención más potente que hay y mucha gente no sabe que existe.
Renta vitalicia. A partir de los 65, también se puede exonerar la ganancia de un inmueble que no sea la vivienda habitual si el importe se convierte en una renta vitalicia asegurada dentro de seis meses, con un límite de 240.000 €.
Las tres tienen requisitos formales que hay que cumplir al declarar. No son automáticas: se marcan en la renta del año siguiente al de la venta.
Lo que nadie te cuenta
Tres avisos prácticos
La ganancia se declara en la renta del año siguiente. Si vendes en 2026, lo pagas en la campaña de 2027. Es tiempo suficiente para gastarse el dinero y llevarse el susto: conviene apartarlo el mismo día de la firma.
Guarda las facturas de las mejoras. Una reforma bien documentada sube el valor de adquisición y baja la ganancia. Sin factura, Hacienda no la admite. Es dinero real perdido por no guardar papeles.
Si eres no residente, el comprador retiene el 3 %. Es el Modelo 211, a cuenta de tu impuesto. Si al final sales a devolver, se pide con el Modelo 210. Explicado en inglés aquí.
La plusvalía municipal se resta de la ganancia. Es un gasto de la venta, así que pagarla reduce lo que tributa en IRPF. Los dos impuestos están conectados aunque los cobre gente distinta.
Sigue leyendo
El otro impuesto
- La plusvalía municipal — el 29 % de Madrid, los dos métodos y el plazo de 30 días.
- Documentos para vender — la lista completa.
- Cómo trabajamos — ponemos la obra nosotros y la descontamos de la venta.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Somos agentes inmobiliarios: sabemos cómo funciona el trámite porque lo hacemos todas las semanas, pero cada caso tiene sus vueltas. Para tu caso concreto, un asesor fiscal o un abogado. Si nos preguntas y no lo sabemos, te lo decimos y te mandamos a quién lo sepa.
Preguntas frecuentes