Guía práctica
La plusvalía municipal, en claro
Se llama Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y lo paga el vendedor. Grava lo que se ha revalorizado el suelo, no la casa. Y desde 2021 se puede elegir entre dos formas de calcularlo.
Lo esencial
Cuatro datos que resumen el impuesto
Los dos métodos
Puedes elegir el que te salga más barato
Método objetivo. Se coge el valor catastral del suelo — no el valor catastral total —, se multiplica por un coeficiente que depende de los años que has tenido la casa y sobre ese resultado se aplica el tipo. Los coeficientes los publica el ayuntamiento y se actualizan cada año.
Método real. Se restá el precio de compra al precio de venta, se calcula qué parte de esa diferencia corresponde al suelo según la proporción catastral, y sobre eso se aplica el tipo. Si compraste caro y vendes ajustado, casi siempre sale mejor.
La ley te deja elegir el que menos pague. El ayuntamiento no lo hace por ti: hay que calcular los dos y presentar el que convenga, con las escrituras de compra y venta como prueba.
En operaciones de larga tenencia con valor catastral de suelo alto, el método objetivo suele ganar. En ventas recientes con poca revalorización, el real. No hay una regla: hay que hacer las dos cuentas.
El Ayuntamiento de Madrid publica una calculadora estimativa y la tabla de coeficientes vigente en su portal del contribuyente. Los coeficientes cambian cada año, así que no los reproducimos aquí: conviene mirarlos el día que vayas a calcular.
El caso de la pérdida
Si vendes por menos de lo que compraste
Hasta 2021 se pagaba igual. El Tribunal Constitucional anulo el sistema de cálculo en la sentencia 182/2021 y el Real Decreto-ley 26/2021 lo rehizo: si no hay incremento de valor del suelo, no hay impuesto.
No es automático. Hay que presentar la declaración en plazo y acreditar la pérdida con la escritura de compra y la de venta. Si no se declara, el ayuntamiento no adivina que hubo pérdida.
Los gastos e impuestos de la compra y de la venta no cuentan aquí para comparar: se comparan los valores que constan en las escrituras. Es distinto del cálculo del IRPF, donde si se suman.
Si heredaste la casa, el valor de adquisición es el que se declaró en el impuesto de sucesiones, no cero.
Si vendes sin residir en España
El comprador responde del pago
Cuando el vendedor no es residente en España, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente: es el comprador quién responde ante el ayuntamiento de que la plusvalía se pague.
En la práctica se resuelve en la notaría: se retiene del precio la cantidad estimada y se ingresa. Conviene calcularla antes de la firma para que no aparezca como sorpresa el mismo día.
Es una figura distinta de la retención del 3 % del Modelo 211, que es a cuenta del IRPF de no residentes y va a Hacienda, no al ayuntamiento. Son dos cosas que se pagan por separado.
Si vendes desde fuera, esto es exactamente el tipo de detalle por el que conviene tener a alguien aquí. Lo contamos también en inglés.
Sigue leyendo
El otro impuesto
- Impuestos al vender — el IRPF de la ganancia patrimonial, con los tramos de 2026 y las exenciones.
- Documentos para vender — que hay que tener antes de llegar al notario.
- Valoración gratuita — para saber de qué número estamos hablando.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Somos agentes inmobiliarios: sabemos cómo funciona el trámite porque lo hacemos todas las semanas, pero cada caso tiene sus vueltas. Para tu caso concreto, un asesor fiscal o un abogado. Si nos preguntas y no lo sabemos, te lo decimos y te mandamos a quién lo sepa.
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