Guía práctica
Los papeles antes que el cartel
La mitad de las ventas que se retrasan lo hacen por documentación, no por precio. Esta es la lista de lo que hace falta de verdad en Madrid, con quién lo emite, lo que cuesta y cuánto tarda.
Lo obligatorio
Sin esto no se firma
| Documento | Quién lo emite | Coste | Vigencia |
|---|---|---|---|
| DNI o NIE de todos los titulares | Estado | — | En vigor |
| Escritura de compraventa (título de propiedad) | Notaría o Registro | 30–60 € la copia | No caduca |
| Nota simple registral | Registro de la Propiedad | 9,02 € por internet | Se pide fresca |
| Certificado de eficiencia energética | Técnico competente | 45–150 € | 10 años (5 si sale G) |
| Último recibo del IBI | Ayuntamiento | Gratis | Ejercicio en curso |
| Referencia catastral | Catastro | Gratis | No caduca |
El certificado energético tiene que estar registrado antes de publicar el anuncio, y la etiqueta tiene que aparecer en el anuncio. No es un trámite de última hora.
Lo que te van a pedir igual
Obligatorio en la práctica
Certificado de deuda cero o de deuda pendiente. Lo emite tu banco y dice cuánto queda de hipoteca a fecha de firma. Si la casa está libre de cargas pero la hipoteca sigue inscrita en el Registro, hace falta además la cancelación registral. Tarda entre cinco y diez días hábiles y suele ser gratis.
Certificado de estar al corriente con la comunidad. Lo firma el administrador o el secretario con el visto bueno del presidente. Sin el, el notario no cierra: la ley de propiedad horizontal hace que las deudas de comunidad del último año y el corriente viajen con el piso. Entre tres y cinco días, entre gratis y 50 €.
Últimas facturas de luz, agua y gas. No son obligatorias pero el comprador las va a pedir, porque le dicen si hay derramas, si el contador es individual y cuánto se gasta de calefaccion de verdad.
Estatutos de la comunidad y actas recientes. Es lo que revela si hay una derrama aprobada para la fachada o un pleito abierto. Ensenarlo de entrada da confianza; esconderlo se acaba sabiendo en el peor momento.
Según el edificio
El IEE y las derramas
En la Comunidad de Madrid, los edificios de vivienda colectiva de más de 50 años tienen que tener el Informe de Evaluación de Edificios: estructura, accesibilidad y eficiencia energética. Lo encarga la comunidad de propietarios, no tú, y el coste se reparte por cuota.
No es un documento que tengas que aportar tú para vender un piso suelto, pero conviene saber si el edificio lo tiene y qué dice. Si sale desfavorable hay obras pendientes, y eso es una derrama que el comprador querra descontar del precio.
Muchos bancos preguntan por el estado del IEE antes de conceder la hipoteca al comprador. Un edificio con el informe caducado o desfavorable puede frenar una operación que ya estaba cerrada.
Si el edificio tiene derramas aprobadas, lo limpio es decirlo y negociar quién las paga. Suele resolverse descontando del precio la parte pendiente, y se firma sin sorpresas.
Fuente: Comunidad de Madrid, Informe de Evaluación de Edificios. La periodicidad de renovación la fija cada ayuntamiento, así que conviene preguntar al administrador.
En que orden
Cómo lo hacemos nosotros
01
Antes de sacar la casa
- Nota simple, para ver qué hay inscrito de verdad
- Certificado energético encargado y registrado
- Escritura localizada y recibo del IBI a mano
02
Cuando hay comprador serio
- Certificado de la comunidad al corriente
- Certificado de deuda pendiente al banco
- Actas y estatutos preparados para enseñar
03
Semana de la firma
- Nota simple nueva, del día
- Banco avisado para cancelar hipoteca en la firma
- Suministros y contadores listos para cambiar de titular
Sigue leyendo
Lo que viene después
- El contrato de arras — el papel que fija el precio y la fecha, y el que más caro sale firmar mal.
- El certificado energético — qué es, qué cuesta y por qué no se puede dejar para el final.
- Qué impuestos pagas al vender — IRPF y plusvalía municipal, con los tramos de 2026.
Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Somos agentes inmobiliarios: sabemos cómo funciona el trámite porque lo hacemos todas las semanas, pero cada caso tiene sus vueltas. Para tu caso concreto, un asesor fiscal o un abogado. Si nos preguntas y no lo sabemos, te lo decimos y te mandamos a quién lo sepa.
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